Kinnisvaras kasutatakse tavaliselt kapitalisatsiooni määra (lühidalt ülempiiri määra). Kinnisvara Kinnisvara on kinnisvara, mis koosneb maast ja parendustest, mis hõlmavad hooneid, seadmeid, teid, rajatisi ja tehnosüsteeme. Omandiõigused annavad maa omandiõiguse, parendused ja loodusvarad nagu mineraalid, taimed, loomad, vesi jms ning viitavad vara tulutasemele, mis põhineb vara puhasel äritulul (NOI), mida kinnisvara omab genereerib. Teisisõnu, kapitalisatsioonimäär on tasuvuse mõõdik, mida kasutatakse potentsiaalse investeeringutasuvuse määramiseks Investeeringutasuvus (ROI) Investeeringutasuvus (ROI) on tulemusnäitaja, mida kasutatakse investeeringu tootluse hindamiseks või erinevate investeeringute efektiivsuse võrdlemiseks . või kapitali tagasimaksmine.
Lisateavet saate Finance'i kinnisvara modelleerimise kursusest.
Piirnormi valem
Piirnormi valem on võrdne puhas põhitegevuse tulu (NOI) jagatuna vara jooksva turuväärtusega.
Kus:
- Puhas äritulu on aastatulu Aastatulu Aastatulu on eelarveaasta jooksul teenitud tulu koguväärtus. Aastane brutotulu tähendab kõiki tulusid enne võimalike mahaarvamiste tegemist ja puhas aastane tulu - summat, mis jäävad alles pärast kõigi mahaarvamiste tegemist. Mõiste kehtib nii üksikisikutele kui ka ettevõtetele, mis on kinnisvara loodud pärast kõigi toimingutest, sealhulgas vara haldamisest ja maksude tasumisest tekkinud kulude mahaarvamist.
- Vara jooksev turuväärtus on vara väärtus Materiaalne põhivara Materiaalne põhivara on füüsilise vormiga vara, millel on väärtus. Näideteks on materiaalne põhivara. Materiaalset vara on näha ja tunda ning see võib hävida tulekahju, loodusõnnetuse või õnnetuse tagajärjel. Immateriaalsel varal puudub seevastu füüsiline vorm ja see koosneb näiteks intellektuaalomandist turul.
Kapitaliseerimismäära tähtsus
Kapitalisatsioonimäära kasutatakse erinevate investeerimisvõimaluste võrdlemiseks. Näiteks kui kõik muu on võrdne kinnisvaraga, mille ülemmäär on 10%, võrreldes teise kinnisvara 3% -ga, keskendub investor kõige tõenäolisemalt kinnisvarale, mille ülemmäär on 10%.
See määr näitab ka aega, mis kulub kinnisvarasse tehtud investeeringu taastamiseks. Näiteks kui kinnisvaraga kaasneb 10% ülempiir, kulub investoril investeeringu taastamiseks 10 aastat (seda nimetatakse täielikult kapitaliseeritud).
Ehkki see on oluline näitaja investeerimisvõimaluste võrdlemisel, ei tohiks investorid kunagi ostu aluseks võtta ainult kinnisvara ülempiiri määra. Kasulik on märkida, et erinevad ülempiirimäärad kujutavad endast erinevat riski taset - madal ülempiiri määr tähendab madalamat riski, samas kui kõrge ülempiiri määr tähendab suuremat riski. Seetõttu puudub optimaalne ülempiiri määr - see sõltub investori riskieelistusest.
Mõelge näiteks kahele eri geograafilises asukohas asuvale kinnistule - üks asub väga ihaldatud äärelinna piirkonnas, teine aga linna mahajäetud osas. Väga ihaldatud äärelinna piirkonna kinnisvara näitaks vara kõrge turuväärtuse kaudu madalamat ülempiiri. Vastupidi, linna mahajäetud osas asuvale kinnisvarale annaks kõrgem ülempiir, mida kajastaks selle vara madalam turuväärtus.
Näide ülempiiri määrast
John on investor, kes soovib osta kinnisvarainvesteeringut. Kinnisvarakursuste läbiviimisest mäletab ta, et kapitalisatsioonimäär on tõhus näitaja kinnisvara hindamisel. John identifitseerib kolm kinnisvara nende vastavate kulude, aastatulu ja turuväärtusega:
Pärast ülaltoodud omaduste arvutuste tegemist saab John aru, et omadus C tagastab kõrgeima ülempiiri määra.
Lihtsas maailmas võib John oma ostu aluseks võtta ainult intressimäära. Kuid see on vaid üks paljudest mõõdikutest, mida saab kasutada ärikinnisvara tootluse hindamiseks. Ehkki ülempiir annab hea ülevaate kinnisvara teoreetilisest investeeringutasuvusest, tuleks seda paljude teiste näitajate, näiteks üüri brutokordaja korral kasutada koos teiste näitajatega. Seetõttu tuleks kinnisvaravõimaluste atraktiivsuse hindamiseks kasutada muid mõõdikuid koos kapitalisatsioonimääraga.
Kinnisvara modelleerimise kursus
Kui soovite õppida kõike selle kohta, kuidas arvutada puhaskasumitulu, kapitalisatsioonimäärasid ja isegi seda, kuidas arendada arendusprojekti finantsmudelit, vaadake Finance’s Real Estate Financial Modeling Course'i. Programm õpetab, kuidas Excelis mudelit nullist üles ehitada.
Ülempiiri määra kokkuvõte
- Kapitalisatsioonimäär on tasuvuse mõõdik, mida kasutatakse kinnisvara investeeringutasuvuse määramiseks.
- Kapitaliseerimismäära valem arvutatakse põhitegevuse netotuluna jagatuna vara jooksva turuväärtusega.
- Kapitaliseerimise määra saab kasutada investeerimisvõimaluse riskantsuse kindlakstegemiseks - kõrge kapitaliseerimise määr tähendab madalamat riski, madal kapitalisatsioonimäär aga suuremat riski.
- Kapitaliseerimismäära tuleks kasutada koos teiste näitajatega ja investorid ei tohiks kunagi rajada ostu ainult vara kapitalisatsioonimäärale.
Seotud lugemised
Finance on ülemaailmse finantsmudeli modelleerimise ja hindamise analüütiku (FMVA) ametlik pakkuja. FMVA® sertifikaat. Liituge 350 600+ üliõpilasega, kes töötavad sellistes ettevõtetes nagu Amazon, JP Morgan ja Ferrari, mis on loodud selleks, et aidata kõigil saada maailmatasemel finantsanalüütikuks . Oma karjääri edendamiseks on kasulikud allpool olevad lisaressursid:
- Kinnisvara finantsmudelite alused Kinnisvara finantsmudelite alused Tutvuge kinnisvara finantsmudeli alustega selles sissejuhatavas juhendis kinnisvaraarendusprojekti finantsmudeli loomiseks.
- Investeerimine: juhend algajale Investeerimine: juhend algajale Finantsjuhend Investeerimine algajatele õpetab teile investeerimise põhitõdesid ja alustamist. Siit saate teada kauplemise erinevatest strateegiatest ja tehnikatest ning erinevatest finantsturgudest, kuhu saate investeerida.
- Tagasimäära tootlus Tulumäär (ROR) on investeeringu kasum või kahjum aja jooksul, mis on võrdne investeeringu algmaksumusega, väljendatuna protsentides. Selles juhendis õpetatakse levinumaid valemeid
- Tulude jooksev määr Tulude jooksev määr Tulude käitamise määr on finantstulemuse näitaja, mis võtab ettevõtte praeguse tulu teatud perioodil (nädal, kuu, kvartal jne) ja teisendab selle aastanumbriks, et saada kogu aasta ekvivalent. Seda mõõdikut kasutavad sageli kiiresti kasvavad ettevõtted, sest isegi mõne kuu vanused andmed võivad ettevõtte praegust suurust alahinnata. juhend, näide valem
