Kinnisvaraarenduse mudel - ülevaade, juhend ja sammud

Kinnisvaraarenduse mudel koosneb tavaliselt kahest osast: tehingute kokkuvõte ja rahavoogude mudel. Tehingu kokkuvõttes on loetletud kõik olulised eeldused - sealhulgas ajakava (mis näeb ette ajakava), kinnisvara statistika, arenduskulud, finantseerimis- ja müügieeldused - ning neid kasutatakse majandusliku ja tasuvuse arvutamiseks. Kasumlikkuse indeks Kasumlikkuse indeks (PI) ) mõõdab tulevaste rahavoogude nüüdisväärtuse ja alginvesteeringu suhet. Indeks on kasulik vahend investeerimisprojektide järjestamiseks ja investeeringuühiku kohta loodud väärtuse näitamiseks. Kasumlikkuse indeks on tuntud ka kui kasumi investeerimise suhe (PIR) või väärtuse investeerimise suhe (VIR). projekti.

Rahavoogude mudel algab tulude suurenemisest, igakuistest kuludest Tegevuseelarve Tegevuseelarve koosneb teatud perioodi, tavaliselt veerandi või aasta, tuludest ja kuludest, mida ettevõte kasutab oma tegevuse kavandamiseks. Laadige alla tasuta Exceli mall. Igakuises eelarvestamise mallis on veerg iga kuu kohta ja kogusummad on kogu aasta aastanumbrid, finantseerimine ja lõpuks võimendatud vabad rahavood, NPV (puhas nüüdisväärtus), NPV valemi A juhend NPV valemi kohta Excelis finantsanalüüsi tegemisel . Oluline on täpselt mõista, kuidas NPV valem Excelis töötab ja selle taga olev matemaatika. NPV = F / [(1 + r) ^ n] kus PV = nüüdisväärtus, F = tulevane makse (rahavoog), r = diskontomäär, n = tulevaste perioodide arv ja IRR (sisemine tasuvusmäär) ) projekti. Järgmistes osades läbime peamised sammud hästi korraldatud kinnisvaraarenduse mudeli ülesehitamiseks.

Tehingu kokkuvõte

1. Ajakava ja kinnisvara statistika

Kinnisvaraarenduse mudeli koostamise esimene samm on täita eeldused ajakava ja kinnisvara statistika kohta. Siin on loend üksustest, mis tuleks lisada:

2. Arenduskulud

Kinnisvaraarenduse mudeli loomise järgmiseks sammuks sisestame arenduskulude eeldused kogu summa, ühiku maksumuse ja ruutjala maksumuse osas. Arenduskulud võivad hõlmata maa maksumust, ehitamiskulusid, hooldustöid, rasket ja pehmet olukorda, turundust jne. Varem täidetud kinnisvarastatistika abil saame arvutada kõik need arvud ja täita arenduskulude osa. Jaotis peaks välja nägema umbes selline:

Pildi allikas: Finance's Real Estate Financial Modeling Course.

3. Müügieeldused

Müügieeldustes arvutame selle projekti kogutulu. Oletame, et turu-uuringud on tehtud ja võrreldavate andmete põhjal usume, et 500 dollarit ruutjalga kohta on realistlik müügihinna lähtepunkt. Seejärel kasutame seda tulude tegemiseks. Pärast müügi (kogusumma, $ / ühik, $ / SF), müügitasude (nt 50%) ja garantii arvutamist saame välja selgitada selle projekti netotulu.

4. Eeldused finantseerimise kohta

Finantseerimise kohta on kolm kriitilist eeldust: laenu ja kulude protsent, intressimäär ja maalaen.

Enne kogu laenusumma arvutamist peame välja selgitama kogu arenduskulude summa. Kuna me pole veel intressikulu välja arvutanud, saame selle lahtri praegu rahavoogude mudeliga linkida ja väärtuse saada, kui rahavoogude mudel on täidetud. Komisjonitasud on samad mis jaotises Müügieeldused müügitasud. Arenduse kogukulusid saab arvutada järgmiselt:

Arenduskulu kokku = maa maksumus + arenduskulu + intresside ja komisjonitasude summa

Nüüd saame täita ülejäänud rahastamise eeldused.

Selle projekti jaoks saadud maksimaalne laenusumma = kogu arenduskulu x laenu ja kulude protsent
Omakapitali summa = kogu arenduskulu - maksimaalne laenusumma

Pildi allikas: Finance's Real Estate Development Model Course.

Ülaltoodud arvud on jaotise Tehingu kokkuvõte eeldused. Kui oleme rahavoogude mudeli lõpule viinud, tuleme tagasi ja täidame jaotise Development Pro Forma ning lisame tundlikkuse analüüsi.

Rahavoogude mudel

1. Tulu kogunemine

Esimene samm tulude arvutamisel on välja selgitada linnamaja neeldumine ja sulgemised. Absorptsioon on antud ajavahemikul müüdavate vabade kodude arv, samas kui sulgemised on ehituse lõppedes suletud kodude arv.

Nüüd saame tulusid koguda, kasutades neeldumis- ja sulgemisteavet.

Ridaelamute müük = müügihind / ühik x ridaelamute sulgemine
Esimesed 50% vahendustasud (võetakse siis, kui kodud müüakse) = - linnamaja neeldumine x müügihind / ühik x (komisjon% / 2)
Teine 50% vahendustasu (võetakse siis, kui kodu on suletud) = - linnamaja sulgemine x müügihind / ühik x (vahendustasu% / 2)
Garantii = - garantiikulu / ühik x linnamaja sulgurid
Netotulu kokku = SUM (linnamaja müük + 50% vahendustasud + 50% vahendustasud + garantii)

(* Pange tähele, et komisjonitasud ja garantii on negatiivsed.)

2. Kulud

Nüüd selgitame välja arenduskulud, mis hõlmavad maa soetusmaksumust, ehituseelseid kulutusi ja ehitamiskulusid. Numbrid leiate arenduskulude eeldamise jaotisest tehingute kokkuvõttest.

Maa omandamise maksumus = maa maksumus
Ehituseelsed kulutused = ehituseelsed kulutused ($ kuus)
Ehituskulud = (arenduskulud - ehituseelsed kulutused) / nr. kuudepikkune ehitus
Arenduskulud kokku = SUM (maa soetusmaksumus + ehituseelsed kulutused + ehitamiskulud)

3. Rahastamiskulud ja kapitali tagasimaksmise kulud

Rahastamiskulud on projekti rahavoogude puudujääk, mida tuleb rahastada. Kui kogutulu on väiksem kui arenduse kogukulud, on negatiivne rahavoog, mille peame katma. Kui kogu netotulu muutub suuremaks kui arenduse kogukulud, on positiivne tulu, mida saame kasutada laenatud kapitali tagasimaksmiseks. Kahe arvu arvutamiseks võime kasutada järgmisi valemeid:

Fondikulud = IF ((netotulu kokku - arenduskulud kokku)> 0, (netotulu kokku - arenduskulud kokku), 0)
Laekumine kapitali tagasimaksmiseks = IF ((netotulu kokku - arenduskulud kokku) <0, (netotulu kokku - arenduskulud kokku), 0)

4. Finantseerimine

Järgmisena arvutame välja laenujäägid, viigid, tagasimaksed ja kogunenud intressid. Alljärgnevas tabelis on kokku võetud esimese ja järgnevate perioodide arvutused:

Peaksime läbi viima ka kiire mõistlikkuse kontrolli, et ükski lõppsaldo ei ületaks maksimaalset laenusummat.

5. Vaba rahavoog ja IRR

Nüüd saame arvutada selle projekti võimendatud vabad rahavood ja sellest tuleneva IRR.

Kasutatav vaba rahavoog = SUM (fondi kulud, kapitali tagasimaksetulu, laenujäägid, laenu tagasimaksed)

Omakapitali saldo on lihtsalt kumulatiivne FCF:

Esimese perioodi saldo = vaba rahavoog
Järgmiste perioodide saldod = eelmine saldo - vaba rahavoog

Lõpuks, kasutades XIRR-valemit, saame selle projekti jaoks arvutada Levered IRR:

Levered IRR = XIRR (kõik võimendatud vabad rahavood, vastav ajavahemik)