Kinnisvara hindamise kulupõhine lähenemine põhineb eeldusel, et kinnisvara maksumus peaks olema võrdne sarnase vara nullist ehitamise kuludega. Kinnisvara ehitamise maksumus sisaldab aluseks oleva maa väärtust ning objekti parenduste ja ehitiste väärtust, millest on lahutatud parenduste amortisatsioonikulu.
Kulupõhine lähenemine töötab eeldusel, et kinnisvara eest pole mõtet maksta rohkem, kui läheb maksma samaväärse vara ehitamine. Kululähenemise hindamismeetodit nimetatakse mõnikord töövõtja hindamismeetodiks.
Kiire kokkuvõte
- Kulupõhine lähenemine on üks kolmest peamisest kinnisvara väärtuse arvutamisel kasutatavast meetodist.
- Kulupõhise lähenemise meetod põhineb eeldusel, et kinnisvara potentsiaalne ostja peaks maksma hinda, mis võrdub samaväärse hoone ehitamise kuludega.
- Kinnisvara turuväärtus on maa väärtuse ja maa-ala parenduste summa, millest on maha arvatud kogunenud kulum.
Kuidas see töötab
Kulupõhine lähenemine põhineb loogikal, et teadlikud ostjad ei maksa kinnistu eest rohkem, kui see maksab neile nullist sarnase kinnistu ehitamine sama kasuliku tasemega. Kulupõhine lähenemisviis sobib ainulaadsete kinnistute, näiteks unikaalsete komponentidega kirikute või koolide jaoks. Uue kinnistu jaoks on ehituse maksumust lihtne hinnata, kuna hiljuti tehti parendused.
Kulude meetodi arvutamise valem on järgmine:
Vara väärtus = asendus- / paljundamiskulud - amortisatsioon + maa väärtus
Kuna kulupõhine lähenemisviis ei põhine võrreldavatel kinnisvaraobjektidel ega kinnisvara suutlikkusel tulusid teenida, on tuluvood erinevad allikad, kust ettevõte teenib raha kaupade müügist või teenuste pakkumisest. Tulu liigid, mida ettevõte oma raamatupidamises kajastab, sõltuvad ettevõtte teostatavate tegevuste tüübist. Vaadake kategooriaid ja näiteid, meetod võtab arvesse summat, mis täna kinnisvara ehitamiseks tekib, eeldades, et olemasolev struktuur tuleb uuesti hävitada ja uuesti üles ehitada. Seega võetakse arvesse maa, kuhu kinnistu on ehitatud, väärtust, millest on maha arvatud väärtuse vähenemine.
Kululähenemise meetodi etapid
Järgmine on kinnisvara hindamise kulupõhise meetodi protsess:
1. Hinnake ehitise reprodutseerimis- või asendamiskulusid
See samm hõlmab praeguse ehituse praegusest maksumusest nullist ja saidi täiustamisest hindamist. Maksumust saab hinnata järgmise kahe meetodi abil:
Asendusmeetod
Asendusmeetodiga hinnatakse hinnatava konstruktsiooniga sama kasulikkusega hoone ehitamise kulusid, kasutades kehtivaid ehitusmaterjale, standardeid, kavandeid ja paigutusi.
Paljundamismeetod
Taasesitusmeetodiga hinnatakse vara duplikaadi ehitamise kulusid, kasutades sarnaseid materjale ja ehitustavasid. Samuti kasutatakse kinnistu ehitamise ajal kehtinud kujundusi, standardeid ja paigutusi.
Mida vanem ja ajaloolisem kinnisvara on, seda suurem on vahe asendamise ja taastootmise kulude vahel. Ajaloolise hoone duplikaadi ehitamine on kallim kui tänapäevase kodu kopeerimine, sest materjalide ostmine ja saidi parenduste tegemine maksab rohkem.
Äsjavalminud kinnistu puhul pole vahetuse ja taastootmise kulude vahel suurt vahet. Näiteks oletame, et reprodutseerimise / asendamise maksumus on hinnanguliselt miljon dollarit.
2. Hinnake täiustuste amortisatsiooni
Amortisatsioon on hoone ja / või selle parenduste väärtuse vähenemine ning see põhjustab parenduste väärtuse ja parenduste praeguse panuse väärtuse erinevuse. Vara amortisatsiooni hindamisel peaksite arvestama füüsilise, funktsionaalse ja majandusliku amortisatsiooniga.
Füüsiline amortisatsioon viitab kulumisele, mis tekib hoone vananedes, samas kui funktsionaalne amortisatsioon toimub koos tarbija maitse ja eelistuste muutumisega teatud aja jooksul.
Majanduse odavnemine tuleneb välistest negatiivsetest suundumustest, nagu peamiste tööandjate kokkuvarisemine, majanduslangus Majanduslangus Majanduslangus on mõiste, mida kasutatakse üldise majandustegevuse aeglustumiseks. Makromajanduses tunnistatakse majanduslangusi ametlikult pärast kahte kvartalit järjest negatiivset SKP kasvumäära. ning uued negatiivsed arengud (näiteks kanalisatsioonipuhasti rajamine naabruskonda). Eeldame, et kogunenud kulum on 150 000 dollarit.
3. Hinnake maa turuväärtus
Järgmine samm on selle maa väärtuse hindamine, millele kinnistu ehitatakse. Maa väärtuse hindamise kõige sobivam meetod on otsene võrdlusmeetod, kus maa praegune hind saadakse hiljuti müüdud maatükkide väärtusest. See on turuväärtus, mille maksaksite maa eest täna, kui see oleks vaba. Oletame, et sel juhul on maa turuväärtus 750 000 dollarit.
4. Arvestage kogunenud kulum reprodutseerimis- / asendamiskuludest
Pärast täiustuste amortisatsiooni koguväärtuse saamist lahutage arv esimeses etapis saadud hinnangulisest taastootmis- või asendamiskulust. Meie puhul arvutatakse see järgmiselt:
Asendus- / paljunduskulud 1 000 000 dollarit
Vähem: Kogunenud amortisatsioon 150 000 dollarit
Struktuuri amortiseeritud maksumus $850,000
5. Lisage maa eeldatavale väärtusele ehitise amortiseerunud maksumus
Viimane samm on lisada maa eeldatavale väärtusele ehitise amortiseerunud maksumus ja parendused. Joonis saadakse järgmiselt:
Asendus- / paljunduskulud 1 000 000 dollarit
Vähem: Kogunenud amortisatsioon 150 000 dollarit
Struktuuri amortiseeritud maksumus 850 000 dollarit
Lisama: Maa hinnanguline väärtus 750 000 dollarit
Kinnisvara koguväärtus $1,600,000
Kulupõhise lähenemise piirangud
Kulupõhise lähenemise üks piirang on see, et eeldatakse, et ostja suudab leida vaba maatüki, kuhu ehitada identne kinnistu, ja see pole alati nii. Kui vaba maad pole, on vara hinnanguline väärtus ebatäpne.
Samuti saab ala täielikult välja arendada ja kohalikud omavalitsused võivad uute arenduste suhtes piirata ja seetõttu on selle piirkonna maa väärtuste hindamine ebapraktiline.
Teine piirang on see, et vanemate kinnisvarade amortisatsiooni on raske hinnata, kuna arvestada on paljude teguritega. Näiteks ei pruugi vanema kinnistu ehitamisel kasutatud ehitusmaterjalid enam saadaval olla ega kasutuses olla. Sellise vara väärtuse hindamine annab palju ruumi subjektiivsusele.
Rohkem ressursse
Finance pakub sertifitseeritud pangandus- ja krediidianalüütiku (CBCA) ™ CBCA ™ sertifikaati. Sertifitseeritud pangandus- ja krediidianalüütiku (CBCA) ™ akrediteerimine on krediidianalüütikute globaalne standard, mis hõlmab finants-, raamatupidamis-, krediidianalüüsi, rahavoogude analüüsi, pakti modelleerimist, laenu tagasimaksed ja palju muud. sertifitseerimisprogramm neile, kes soovivad oma karjääri järgmisele tasemele viia. Õppimise jätkamiseks ja oma karjääri edendamiseks on abiks järgmised ressursid:
- Otsese kapitaliseerimise meetod Otsese kapitaliseerimise meetod Otsese kapitaliseerimise meetod saadakse, võttes aja jooksul registreeritud tulu ja jagades selle vastavate kapitalisatsioonimääradega
- Majanduslik vananemine Majanduslik vananemine (kinnisvara) Majanduslik vananemine viitab kinnisvara väärtuse vähenemisele, mis on põhjustatud kinnisvaravälistest teguritest. Selline vorm
- Jooksev tulu (kinnisvarainvesteeringud) Jooksev tulu (kinnisvarainvesteeringud) Jooksev tulu on investeerimisstrateegia, mis annab investoritele võimaluse püsivalt üle keskmise välja maksta. Kõige tavalisem jooksvale sissetulekule keskenduv
- Asendamiskulud Asenduskulud (kinnisvara) Asendamiskulud viitavad hinnale, mis maksaks olemasoleva vara asendamine sarnase varaga praeguse turuhinna juures. Kõnealune vara
