Operatsioonide kohandatud vahendid - ülevaade, kuidas arvutada, näide

Korrigeeritud vahendid operatsioonidest (AFFO) on REIT-i finantstulemuse näitaja ja seda kasutatakse alternatiivina operatsioonide vahendite (FFO) FFO-le - Operatsioonidest saadavad rahalised vahendid FFO või Operatsioonidest saadavad rahalised vahendid on rahavoogude mõõt äritegevused, mida kinnisvarainvesteeringute fondid sageli kasutavad - REITS. Operatsioonidest saadavad vahendid (FFO) on põhitegevusest tekkinud rahavoogude tegelik summa. FFO juhend. AFFO on FFO-ga võrreldes parem meede, kuna esimene võtab arvesse kinnisvara hoolduskulusid kogu eluea jooksul. AFFO väärtus saadakse FFO näitajat korrigeerides, et maha arvata kinnisvara püsimiseks ja tulude saamiseks vajalikud korduvad kulud.

Operatsioonide korrigeeritud vahendid

Teine FFO näitaja korrigeerimine on üüride sirgjooneline jaotamine, mis jaotab üürikulud vara eluea jooksul. Investorid kasutavad AFFO-d parema näitajana REITi võimele maksta dividende oma puhaskasumist.

Kokkuvõte

  • Operatsioonide korrigeeritud vahendid (AFFO) on REIT-i finantstulemuse mõõdik ja seda kasutatakse alternatiivina operatsioonide vahenditest (FFO).
  • Selle arvutamiseks korrigeeritakse FFO väärtust normaliseeritud korduvate kulude mahaarvamiseks ja üüride sirgjoonelisena.
  • AFFO-d kasutavad investorid ja analüütikud, et teha kindlaks ettevõtte võime maksta aktsionäridele tulevikus dividende.

Kuidas arvutada operatsioonide kohandatud vahendeid

AFFO arvutamisel on esimene samm arvutada operatsioonidest saadavad rahalised vahendid, mis mõõdavad REITi liisingutegevuse rahavoogusid. FFO võeti algselt kasutusele riikliku kinnisvarainvesteeringute usaldusühingute ühingu (NAREIT) poolt REIT-ide loodud rahavoogude mõõdikuna.

FFO saadakse, lahutades puhaskasumist kinnisvara müügist saadud kasumid ning liites tagasi amortisatsioonikulud. Kinnisvara müügist saadud tulu väärtus on FFO arvutusest välja jäetud, kuna tehingud on ühekordsed sündmused, mis ei mõjuta REITi tulevase teenimispotentsiaali. FFO valem on toodud allpool:

FFO = puhaskasum - kasum alusvara müügist + amortisatsioon + amortisatsioon

Kui FFO väärtus on saadud, arvatakse kapitaliseeritud ja amortiseerunud korduvad kulud maha. Kulutused sisaldavad kulusid, mis tekivad REIT Real Estate Investment Trust (REIT) omandis olevate kinnisvara hooldamiseks. Kinnisvarainvesteeringute usaldusfond (REIT) on investeerimisfond või väärtpaber, mis investeerib tulu teenivasse kinnisvarasse. Fondi haldab ja omanik on aktsionäride ettevõte, kes panustab raha äriomanditesse investeerimiseks, nagu büroo- ja kortermajad, laod, haiglad, kaubanduskeskused, üliõpilaselamud, hotellid. Mõned neist kuludest hõlmavad värvimisprojekte, katuse vahetamist, ümberehitamist, üürnike parendusi jne. Teine FFO-s tehtud korrigeerimine on üüri sirgjooneline jaotamine, mis jaotab üüri- ja üürikulud üürilepingu kogu eluea jooksul ühtlaselt.

AFFO valem on esitatud allpool:

AFFO = FFO - korduvad kapitalikulutused - sirgjoonelised üürid

AFFO praktiline näide

Eelmisel aruandeperioodil teatas ABC Limited netotulust 2,5 miljonit dollarit. Samuti teenis see 100 000 ja 150 000 dollarit amortisatsiooni ja amortisatsiooni kujul. Amortisatsioon Amortisatsioon viitab võla tasumisele plaaniliste, eelnevalt kindlaksmääratud väiksemate maksete kaudu. Peaaegu igas valdkonnas, kus kehtib amortisatsiooni tähtaeg, tehakse need maksed põhiosa ja intressidena. See mõiste on tihedalt seotud ka amortisatsiooni mõistega. vastavalt perioodile. Samuti teenis ettevõte oma portfelli kahe kinnisvara müügist 500 000 dollari suuruse kasumi. Samal perioodil kandis see ka teise kinnisvara müügist 80 000 dollarit kahjumit.

Samal perioodil teatas ABC Limited ka sirgjoonelistest rendihindadest 130 000 dollarit ja korduvatest kapitalikulutustest 200 000 dollarit, mis tehti katuse remondi, HVAC-vahetuste, vaipkatete ja muude talle kuuluvate kinnisvara struktuuriliste parenduste tegemisel.

Kasutades ülaltoodud teavet, saame arvutada AFFO järgmiselt:

1. samm: arvutage FFO väärtus.

FFO = 2 500 000 USD + 100 000 USD + 150 000 USD - (500 000 USD - 80 000 USD)

FFO = 2 750 000–420 000 USD

FFO = $2,330,000

2. samm: lahutage FFO väärtusest korduvad kapitalikulutused ja sirgjoonelised üürid.

AFFO = FFO - kapitalikulud - sirgjoonelised üüri korrigeerimised

AFFO = 2 330 000–200 000–130 000 USD

AFFO = $2,000,000

FFO vs AFFO

NAREITi sõnul on FFO REITi tegevuse tulemuslikkuse kõige aktsepteeritum näitaja. See võrdub puhaskasumi väärtusega, millele lisandub vara amortisatsioon ja amortisatsioon, ning välistab REITile kuuluvate kinnisvarade müügist saadud kasumid või kahjumid. NAREIT annab juhised selle kohta, kuidas REIT-id peaksid oma FFO-d arvutama. Kuid see on ainult täiendav näitaja ja ettevõtted saavad teabe edastamiseks kasutada erinevaid FFO-valemeid. Samuti kaasnevad FFO-ga nõrkused ja AFFO püüab mõned puudused kõrvaldada.

AFFO võeti kasutusele FFO mõningate nõrkuste lahendamiseks ja seda peetakse aktsionäride järelejäänud rahavoogude paremaks mõõtmiseks. See lahutab FFO-st kinnisvaraportfelli haldamise kulud. Mahaarvatud kulud on kulud, mille ettevõte peab maksma ettevõtte tegevuse jätkamiseks, ja selliseid kulusid ei saa aktsionäridele dividendidena välja maksta. Kulud sisaldavad normaliseeritud korduvaid kulutusi, mis kapitaliseeritakse ja amortiseeritakse, samuti üüride sirgjoonelist jaotamist.

AFFO väärtus annab investoritele selgema pildi REITi dividendide maksmise võimest. Samuti puudub NAREITil erinevalt FFO-st AFFO määratlus ja see tähendab, et REIT-id saavad suurema paindlikkuse, mida FFO-s kohandada, et saada lõplik AFFO-väärtus.

Lisaressursid

Finance pakub finantsmodelleerimise ja hindamise analüütikule (FMVA) ™ FMVA® sertifikaati. Liituge 350 600+ üliõpilasega, kes töötavad sellistes ettevõtetes nagu Amazon, JP Morgan ja Ferrari sertifitseerimisprogrammis neile, kes soovivad oma karjääri järgmisele tasemele viia. Õppimise jätkamiseks ja oma karjääri edendamiseks on abiks järgmised finantsvahendid:

  • Kõik riskide tootlus (ARY) Kõik riskide tootlus (ARY) Kõik riskide tootlus (ARY) on tavapärane kinnisvara mõõdik, mis kasutab investeeringu kapitaliväärtuse määramiseks iga-aastast üüritulu. ARY sisaldab nii bruto- kui netotootlust. Puhaskasum sisaldab mõningate kulude - mõõdistajate tasud, haldustasud, remondi-, jooksvad kulud - mahaarvamist, mida ei arvestata kogutulus maha.
  • Vaba rahavoogude valem Vaba rahavoogude (FCF) valem FCF valem = Raha operatsioonidest - kapitalikulud. FCF tähistab ettevõtte poolt pärast CapExi mahaarvamist tekkinud rahavoogude summat
  • Põhitegevuse tulud Põhitegevuse tulud, mida nimetatakse ka ärikasumiks või kasumiks enne intresse ja makse (EBIT), on pärast otseste ja kaudsete tegevuskulude mahaarvamist järelejäänud tulu summa. Intressikulu, intressitulu ja muid mittetegevusalaseid tuluallikaid ei arvestata põhitegevuse tulude arvutamisel
  • Üürikulud Üürikulud Üürikulud viitavad üüripinna kasutamise kogukuludele igal aruandeperioodil. Tavaliselt kuuluvad ettevõtted suurimate kulude hulka. Üürikuludest on tavaliselt suuremad ainult kaks kulu: müüdud kaupade maksumus (COGS) ja hüvitise (töötasu) kulud.

Lang L: none (rec-post)