Füüsiline halvenemine viitab kinnisvara väärtuse vähenemisele hoone füüsilise kulumise tõttu. See võib kirjeldada ka tavapärast kulumist, mida hooned vananedes kogevad. Näiteks kuluvad kütte- ja jahutussüsteemid mingil hetkel tulevikus. Kinnistu kulumist võivad põhjustada looduslikult esinevad elemendid nagu vesi, tuul, äärmuslikud temperatuurid, termiidid või maavärinad. Inimesed võivad kulumist põhjustada ka vandalismi, hooletuse, tulekahju vms tõttu.
Halvenemise tase sõltub kinnistu jooksva hoolduse tasemest, samuti ehituse algsest kvaliteedist. Vastupidavatest originaalmaterjalidest ehitatud hoonel on paremad võimalused riknemist taluda kui madala kvaliteediga materjalidest ehitatud hoonega. Samuti vähendavad kinnisvaraomanikud, kes teostavad kulunud esemete regulaarset kinnitamist ja parandusi, näiteks värvimist ja katusematerjali muutmist tänapäevasteks katusetüüpideks, vara halvenemist.
Kiire kokkuvõte
- Füüsiline halvenemine viitab hoonete vananemisel tekkivale kulumisele, mille tulemusel kaob väärtus.
- Füüsiline halvenemine võib olla tingitud selliste elementide toimest nagu üleujutused, maavärinad, tulekahju, ultraviolettvalgus, tuul jne.
- Halvenemine võib olla ravitav või ravimatu, sõltuvalt remondi teostamise majanduslikust teostatavusest.
Füüsilise halvenemise kategooriad
Kinnisvara füüsilise seisundi kahanemise kaks peamist kategooriat on järgmised:
1. Ravitav halvenemine
Ravitav halvenemine on teatud tüüpi riknemine, mida on majanduslikult võimalik ravida. Majanduslik otstarbekus on näidatud, kui vara väärtuse kasv ületab või on võrdne vara remondi eeldatava maksumusega. Parandatava halvenemise realistliku mõõduna kasutatakse eseme asendamise või taastamise maksumust.
Parandatava seisundi halvenemise mõõtmine hõlmab remonti vajavate esemete, näiteks akende vahetamine, ülevärvimine, ilmastiku eemaldamine, katuse remont, lahtiste plaatide kinnitamine, vigane juhtmestik ning kütte- või jahutussüsteemi remont, väärtuse hindamist. Mõõtmised peaksid hõlmama ülaltoodud punkte ainult siis, kui kinnisvara väärtuse suurenemine korvab remondikulud. Näiteks kui katuse remondi ja lahtiste plaatide kinnitamise hinnanguline maksumus on 8000 dollarit, võib tulevane ostja vähendada oma pakkumishinda sama väärtuse võrra, et katta sellise remondi tegemise kulud.
2. Parandamatu halvenemine
Ravimatu kulumine on amortisatsiooni liik, mida peetakse parandamatuks isegi siis, kui remonditööd tuleks teha. Lihtsamalt öeldes ületavad eseme (te) remondikulud lisatavat väärtust ja seetõttu pole nende parandamisest mingit majanduslikku kasu.
Ravimatu halvenemise võib rühmitada ka lühi- ja pikaajaliseks. Lühiajalised üksused tähistavad lühema elueaga üksusi kui parendused ise, pikaajalised on need, mille eluiga on võrdne tehtud parendustega või ületab neid. Näiteks kui hoone vundament on vigane, loetakse sellist remonti parandamatuks halvenemiseks, kuna see eeldaks kogu konstruktsiooni nullist ülesehitamist. Ravimine ületab vara eeldatava väärtuse kasvu.
Vara halvenemise muud vormid
Lisaks füüsilisele seisundi halvenemisele on kinnisvara mõjutavad muud halvenemisvormid järgmised:
1. Funktsionaalne vananemine
Funktsionaalne vananemine on vara halvenemise vorm, mis on tingitud omadusest, mis pole enam kasulik ega funktsionaalne ja mille tulemusel kaob kogu vara väärtus. Halvenemine võib olla tingitud paljudest teguritest, nagu muutuvad turunõuded, arenev tehnoloogia, aegunud mugavused, arhitektuurne disain, kohalikud majandusolud jne.
Väärtuse vähenemine tuleneb eeldusest, et konkreetse funktsiooni asendamine pole tasuv või seda ei saa muuta. Funktsionaalse vananemise näiteks on seitsmekorruseline liftita hoone. Lifti lisamist peetakse ravitavaks, kui maja väärtuse kasv ületab seadmete paigaldamise maksumuse.
2. Väline vananemine
Väline vananemine viitab vara väärtuse vähenemisele väliste tegurite mõjul, mida omanikul on vähe või pole üldse võimalik muuta. Mõned välised tegurid võivad hõlmata majanduslangust Majanduslangus Majanduslangus on mõiste, mida kasutatakse üldise majandustegevuse aeglustumise tähistamiseks. Makromajanduses tunnistatakse majanduslangusi ametlikult pärast kahte kvartalit järjest negatiivset SKP kasvumäära. , tsoonimuutused, piirkondlik töökohtade kaotus, kinnisvara väärtust negatiivselt mõjutavad uued arendused (näiteks tihedate madala sissetulekuga elamute, maakondlike vanglate ja kanalisatsiooni puhastite rajamine kinnistu lähedale), keskkonnapiirangud ja liiklusmustrite negatiivsed muutused.
Eespool nimetatud tegureid on peaaegu võimatu muuta, kuna need asuvad kinnisvara välisküljel. Kinnisvarale mittevastavate kahjulike mõjude muutmine on kulukas või praktiliselt võimatu. Näiteks on maakonna vangla ümberpaigutamine koduomaniku võimust väljas.
Samamoodi, kui vara sõltub ühest suuremast tööandjast ja see tööandja sulgeb, avaldab see hävitavat mõju piirkonna vara väärtusele. Sellist tegurit on võimatu parandada ja see võib ületada kinnisvaraomaniku rahalist jõudu.
Rohkem ressursse
Finance on ülemaailmse finantsmudeli modelleerimise ja hindamise analüütiku (FMVA) ametlik pakkuja. FMVA® sertifikaat. Liituge 350 600+ üliõpilasega, kes töötavad sellistes ettevõtetes nagu Amazon, JP Morgan ja Ferrari, mis on loodud selleks, et aidata kõigil saada maailmatasemel finantsanalüütikuks . Oma karjääri edendamiseks on kasulikud allpool olevad täiendavad finantsressursid:
- Amortisatsioonikulu Amortisatsioonikulu Amortisatsioonikulusid kasutatakse põhivara väärtuse vähendamiseks, et see vastaks nende kasutamisele ja kulumisele aja jooksul. Amortisatsioonikulusid kasutatakse pikaajalise vara kulu ja väärtuse paremaks kajastamiseks, kuna see on seotud selle teenitud tuluga.
- Negatiivsed välismõjud Negatiivsed välismõjud Negatiivsed välismõjud tekivad siis, kui kauba või teenuse toode ja / või tarbimine avaldab kolmandale isikule väljaspool turgu negatiivset mõju. Tavatehingus osalevad kaks osapoolt, st tarbija ja tootja, kellele tehingus viidatakse kui esimesele ja teisele osapoolele.
- PP&E PP&E (põhivara) PP&E (põhivara) on üks bilansis leiduvatest põhivaradest. PP&E-d mõjutavad Capex, amortisatsioon ning põhivara soetamine / realiseerimine. Need varad mängivad võtmerolli ettevõtte tegevuse ja tulevaste kulude finantsplaneerimisel ning analüüsimisel
- Sirge amortisatsioon Sirge amortisatsioon Sirge amortisatsioon on vara amortisatsiooni jaotamiseks kõige sagedamini kasutatav ja lihtsaim meetod. Lineaarse meetodi korral võrdub aastane amortisatsioonikulu vara maksumusega, millest lahutatakse jääkväärtus, jagatuna kasuliku elueaga (aastate arv). Selles juhendis on näiteid, valemeid, selgitusi
