Ülemmäär on finantsmõõdik, mida kinnisvarainvestorid kasutavad kinnisvarainvesteeringute analüüsimiseks ja nende potentsiaalse tootluse määramiseks. Kasumimäära (ROR) on investeeringu kasum või kahjum teatud aja jooksul protsentides väljendatud investeeringu algmaksumusele. Selles juhendis õpetatakse aasta tootluse põhjal levinumaid valemeid. See arvutatakse puhaskasumi põhjal, mida kinnisvarainvesteering peaks eeldatavasti tootma ühe aasta jooksul, mis võib aidata investoril teha otsus kas osta või mitte.
Ülempiiri määra arvutamisel võtame põhitegevuse netotulu ja vara varaväärtuse suhte. Kinnisvara väärtus on antud juhul ostuhind, mida investor on nõus vara eest maksma, või kinnistu küsitav müügihind.
Kokkuvõte
- Ülemmäär on mõõdik, mida investorid kasutavad eeldatava tootluse määramiseks vara eeldatava aastase tulu põhjal.
- Ülempiiri määr arvutatakse, leides puhas põhitegevuse tulu suhe vara praegusesse turuväärtusse.
- See aitab investoritel kindlaks teha, kas ostetav kinnisvara on hea tehing või on see üle hinnatud.
Kuidas arvutada ülempiiri määr
Ülemmäära arvutamiseks võetakse kõnealuse vara puhas äritulu ja jagatakse see vara turuväärtusega. Saadud ülemmäära väärtust rakendatakse seejärel kinnisvarale, mida investor soovib osta, et saada oma aastase sissetuleku põhjal praegune turuväärtus.
Piirnormi arvutamise valem on järgmine:
Kus:
- Puhas põhitegevuse tulu on vara eeldatav tulu aastas. See saadakse vara korrapärase hooldamise käigus tehtud kulutuste arvessevõtmisel ja eeldatava aastase tulu arvel. Kulud peaksid sisaldama selliseid objekte nagu kinnisvaramaksud, kommunaalteenused. Kommunaalkulud. Kommunaalkulud on kulud, mis tekivad selliste kommunaalteenuste kasutamisel nagu elekter, vesi, jäätmete kõrvaldamine, küte ja kanalisatsioon. Kulutused tekivad, kindlustuskulud, majaomanike ühistu tasud jne. Väärtus peaks välistama hüpoteegi põhiosa ja intressimaksed.
- Praegune turuväärtus tähistab summat, mida kinnisvara saab praegusel turul müüa. Väärtus saadakse piirkonna sarnaste kinnistute hiljutise müügihinna järgi.
Kuidas investorid kasutavad ülempiiri
Investorid saavad piirmäära kasutada kahel peamisel viisil:
1. Ostes
Üheks ülemmäära rakenduseks on potentsiaalsete ostetavate investeeringute hindamine ja tööriist võib olla hea näitaja investeeringu tasuvuse kohta. Mitmete potentsiaalsete investeeringute piirmäära kasutamine võib aidata analüüsida, kuidas investeeringud toimivad ja milline neist sobib teie investeerimiseesmärkidega. Ülemmääraga saate kinnisvara võrrelda konkreetse protsendi järgi, selle asemel, et langetada kõikuvate turuhindade ja kinnisvara hindade põhjal otsus.
Näiteks oletame, et investor kaalub ühe kolmest loetletud kinnisvara omandamist. Investor saab kõigepealt saada kõigi kolme kinnisvara netotulu, et arvutada nende ülempiirimäärad. Arvestada tuleks ka kinnisvara korduvate kuludega ja nende perioodilise üürimisega. Üürikulud Üürikulud viitavad üüripinna kasutamise kogukuludele igal aruandeperioodil. Tavaliselt kuuluvad ettevõtted suurimate kulude hulka. Üürikuludest on tavaliselt suuremad ainult kaks kulu: müüdud kaupade maksumus (COGS) ja hüvitise (töötasu) kulud. , et näha, kas on võimalusi kulude vähendamiseks või üüri suurendamiseks. Seda on võimalik saavutada siis, kui korduvad kulud on liiga suured ruutmeetri pindala kohta või perioodilised üürid on madalamad kui turuhinnad võrreldes teiste võrreldavate kinnistutega.
Praktiline näide
Näiteks oletame, et kinnisvara A, mille börsil noteeritakse 475 000 dollarit, teenib 40 000 dollari suuruse puhastulu. Eeldades, et võrreldavate kinnistute keskmine ülemmäär on 9,1%, võime proovida välja selgitada, kas selle vara puhul on küsitav hind õigustatud.
9,1% = 40 000 dollarit / X
X = 40 000 / 9,1%
X = $439,560
9,1% ülempiir annab kinnisvara A turuväärtuseks 439 560 dollarit. See tähendab, et noteeritud hind ületab praegust turuväärtust 35 440 dollari võrra. 475 000 dollari suurune turuväärtus oleks õigustatud, kui vara puhas äritulu oleks 43 225 dollarit (475 000 dollarit x 9,1%).
2. Müümisel
Investor saab piirmäära abil leida ka kinnisvara, mida ta kavatseb müüa, praeguse turuväärtuse, lähtudes hiljuti samas kohas müüdud kinnisvara turuväärtusest. Esimene samm turuväärtuse arvutamisel on leida omadused, mis on suuruselt, tüübilt ja asukohalt sarnased müüdava omadega.
Järgmine samm on leida nende noteerimisväärtused ja nende netotulu. Teavet saab kinnisvara veebisaidilt, kus sellised kinnistud on loetletud, või pöördudes kinnisvara müünud kinnisvaramaaklerite poole. Investor saab seejärel kasutada keskmise võrreldava määra saamiseks iga võrreldava kinnisvara netotulu ja turuväärtust.
Praktiline näide
Eeldades, et ülempiiri määr on 9,1%, nagu ka meie eelmises näites, saame seda kasutada müüdava vara praeguse turuväärtuse saamiseks, kus on teada puhas põhitegevuse tulu. Kui vara puhas äritulu on 38 000 dollarit, saame turuväärtuse järgmiselt:
9,1% = 38 000 dollarit / X
X = 38 000 dollarit / 9,1%
X = $417,582
Seetõttu on kinnisvara praegune väärtus, lähtudes valitsevatest turuhindadest, 417 582 dollarit. Müüja saab selle numbri abil määrata kinnistu küsitava hinna, milleks on kinnisvara noteerimise veebisaitidel näidatud noteerimishind.
Rohkem ressursse
Finance on ülemaailmse finantsmudeli modelleerimise ja hindamise analüütiku (FMVA) ametlik pakkuja. FMVA® sertifikaat. Liituge 350 600+ üliõpilasega, kes töötavad sellistes ettevõtetes nagu Amazon, JP Morgan ja Ferrari, mis on loodud selleks, et aidata kõigil saada maailmatasemel finantsanalüütikuks . Oma karjääri edendamiseks on kasulikud allpool olevad lisaressursid:
- Ärikinnisvara maakler Ärikinnisvara maakler Ärikinnisvara maakler on ärikinnisvara müüjate ja ostjate vaheline vahendaja, kes aitab klientidel ärikinnisvara müüa, üürida või osta. Ärikinnisvaramaakleril on vabadus töötada kas sõltumatu esindajana või kommertskinnisvara vahendusfirma liikmena.
- Kinnisvara finantsmudelite alused Kinnisvara finantsmudelite alused Tutvuge kinnisvara finantsmudeli alustega selles sissejuhatavas juhendis kinnisvaraarendusprojekti finantsmudeli loomiseks.
- Turuväärtus vs raamatupidamisväärtus Turuväärtus vs raamatupidamisväärtus Selles artiklis käsitleme turuväärtust ja raamatupidamisväärtust ning määrame nende peamised sarnasused ja erinevused. Turuväärtus ja bilansiline väärtus on
- Nõutav tootlus Nõutav tootlus Nõutav tootlus (takistusmäär) on minimaalne tootlus, mida investor loodab oma investeeringu eest saada. Sisuliselt on nõutav tootlus minimaalne aktsepteeritav hüvitis investeeringu riskitaseme eest.
