Kinnisvaras viitab funktsionaalne vananemine arhitektuuriprojekti kasulikkuse vähenemisele, nii et selle muutmine praeguste kinnisvaraprojektide järgi on peaaegu võimatu. Pikas perspektiivis toob funktsionaalne vananemine investoritele kahju, kuna kinnisvarainvesteeringud Jooksvad tulud (kinnisvarainvesteeringud) Jooksev tulu on investeerimisstrateegia, mis annab investoritele võimaluse püsivalt üle keskmise välja maksta. Praegu on sissetulekutele keskendunud kõige sagedamini rahaliselt intensiivsed.
Kui vara vananeb, ei saa see enam omanikule ega kogukonnale kasulik olla. Ravitavaks muutmine võib hõlmata lammutuskulusid ja prahi eemaldamise kulusid, mis võivad omanikule või investorile tuua rohkem kahju.
Kiire kokkuvõte
- Funktsionaalne vananemine viitab olukorrale, kui kinnisvara disainifunktsioon kaotab nõudluse, kuna see on arhailine, ja muud kaasaegsed kujundused on selle üle võtnud.
- Funktsionaalset vananemist ei ole lihtne parandada, kuna vananenud disain ei ole hõlpsasti ravitav.
- Tegeliku vananemise näited tegelikus elus hõlmavad ebapiisava sõidurea ja õlgade laiusega sildu ning teid, mis ei suuda tänapäevaseid liiklusnõudmisi lahendada.
Funktsionaalse vananemise mõistmine
Funktsionaalses vananemisolukorras olevad investorid saavad kaaluda kõnealuse vara pikaajalist kasulikkust. Näiteks võib vana, kahe magamistoaga maja piirkonnas, kus on moodsad kolm magamistuba ja igas toas on vannituba, pidada funktsionaalselt vananenuks.
Muud tooted, mis on väga altid funktsionaalsele vananemisele, on elektroonika, näiteks nutitelefonid. Nutitelefonide tööstus muutub pidevalt ning uued disainilahendused vananevad kiiresti sobimatuse ja vanade kujunduste tõttu.
Mõnikord on siiski võimalik funktsionaalsest vananemisest tagasi tulla. Näiteks saavad mööblitööstuse ettevõtted oma mööbli ümber kujundada, et see vastaks uusimatele suundumustele, ja esitleda neid tänapäevase kujundusega müügil.
Funktsionaalse vananemise tüübid
Funktsionaalse vananemise kaks peamist tüüpi on:
1. Ravitav vananemine
Ravitava vananemise võib põhjustada konkreetsete seadmete puudumine, mida saab parandada vajalike seadmete ostmisega, kinnistu olemasolu, mis pole vara jaoks enam oluline, või kinnitus (t) e puudumine, mida saab parandada asendades. vajalik element.
2. Ravimatu vananemine
Ravimatu funktsionaalne vananemine on enamasti põhjustatud välistest teguritest, millele kinnisvaraomanikul puudub mõju. Investorid saavad sellise vananemise ära hoida, kui enne investeerimisele pühendumist viivad läbi asjakohased uuringud kinnisvara uusimate suundumuste ja kujunduste kohta.
Ravimatu vananemine on vananemistüüp, mida pole rahaliselt otstarbekas ravida. See juhtub siis, kui probleemi lahendamine on liiga kulukas. Näiteks vana elamut moodsate elumajadega piirkonnas võib pidada ravimatuiks, sest selle kaasaegseks muutmiseks ja edasimüügiväärtuse suurendamiseks oleks vaja suuri ümberehitusi.
Renoveerimistööde maksumus on oluliselt suurem kui summa, mille see müümisel tagasi toob. Üldiselt võib q kinnisvara analüüsi ja hindamise algfaasis enne omandamist ette näha funktsionaalset vananemist.
Funktsionaalse vananemise mõju omadustele
Funktsionaalne vananemine viib kinnisvara hindamise languseni hindamise ajal Hindamine Hindamine on põhimõtteliselt viis vara, ettevõtte või organisatsiooni erapooletu analüüsi või hindamise läbiviimiseks või tulemuslikkuse hindamiseks vastavalt antud standarditele või kriteeriumid. Kvalifitseeritud hindaja teostab hinnangu tavaliselt siis, kui vara või vara müüakse ja selle väärtus tuleb kindlaks määrata. Kinnisvara on väga altid funktsionaalsele vananemisele, kuna tööstus on dünaamiline ja nõudlus kaasaegsete majade järele põhjustab seda dünaamikat.
Näiteks elavast naabruskonnast leitud vana maja koos moodsate korruseliste bangalodega on funktsionaalselt vananenud. Majal ei pruugi olla mingeid defekte, kuid konkreetse aja turg selliseid standardeid ei nõua. Kuid sellist maja saab renoveerida, et see läheks oma keskkonna standarditele.
Funktsionaalsest vananemisest tulenevad kõige halvemad mõjud kinnisvarale on tekkinud kahjud ja raskused kinnisvara muutmisel tavapäraselt kaasaegseks struktuuriks, mis vastab kehtivatele standarditele.
Välised tegurid, mis mõjutavad funktsionaalset vananemist
Funktsionaalset vananemist mõjutavad teatud tegurid, mida investorid saavad enda kasuks mõjutada. Sellised tegurid on ravitavad ega ole kinnisvara hindamisel ebasoodsad. Sellise vananemise ravimine võib olla sama lihtne kui puuduvate kaasaegsete rajatiste parandamine, värvimine või isegi paigaldamine, et kinnistu oleks kaasaegne ja ajakohane.
Siiski on ravimatuid välismõjusid, mida kinnisvarainvestorid ei saa mõjutada. Väline ja ravimatu vananemine põhjustab vara hindamisel tõsise languse, kui seda hinnatakse. Väliste ravimatu vananemistegurite näidete hulka kuuluvad järgmised juhtumid:
1. Liiklusega teed
Kinnisvara võib asuda tee lähedal, mis võib pikemas perspektiivis muutuda tihedaks. Elavate ja äripindade lähedal tiheda liiklusega teedel on tavaliselt vähem atraktiivne ja seetõttu kaotavad nad kiiresti väärtuse. Elava liiklusega teed allutavad elanikke mürasaastele ja lõputule liiklusele, mis vähendab nõudlust kinnisvaraturul.
Ettevõtete, näiteks ööklubide ja restoranide lähedal asuvaid elamuid võib mõjutada ettevõtete mürasaaste, põhjustades neile osalist funktsionaalset vananemist.
2. Prügilate rajamine
Lisaks põhjustab prügilate rajamine elamute või äripindade lähedusse müra- ja lõhnareostust, mis muudab sellise vara nõudmisel vähemaks. Sissetulek sellistest kinnistutest võib oluliselt väheneda, kuna üürnikud vabanevad sõbralikumatesse piirkondadesse.
3. Madala sissetulekuga elamute ehitamine
Teine näide võib olla madala sissetulekuga korterite ehitamine tippklassi naabruskonda. Jõukas naabruskond hävitab kõrghooneid, kuna enamik neist ehitab luksuslikke kahekorruselisi häärbereid. Sellised korterid võivad takistada elamuinvesteeringute ostjaid, vähendades seega sellise kinnisvara väärtust.
Rohkem ressursse
Finance on ülemaailmse sertifitseeritud pangandus- ja krediidianalüütiku (CBCA) ™ CBCA ™ sertifikaadi ametlik pakkuja. Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ akrediteerimine on krediidianalüütikute globaalne standard, mis hõlmab finants-, raamatupidamis-, krediidianalüüsi-, rahavoogude analüüsi , pakti modelleerimine, laenu tagasimaksed ja palju muud. sertifitseerimisprogramm, mille eesmärk on aidata kellelgi saada maailmatasemel finantsanalüütikuks. Oma karjääri edendamiseks on kasulikud allpool olevad lisaressursid:
- Majanduse vananemine Muud artiklid, mis hõlmavad muid rahandusalaseid teemasid alates Warren Buffettist kuni riskifondide strateegiateni. Need muud rahanduse teemad on huvitav lugemine
- Asukoha vananemine Asukoha vananemine Asukoha vananemine on kinnisvara amortisatsiooni tüüp, mille põhjustavad muud tegurid kui kinnisvara ise. Tegurid võivad samuti olla
- Negatiivsed välismõjud Negatiivsed välismõjud Negatiivsed välismõjud tekivad siis, kui kauba või teenuse toode ja / või tarbimine avaldab kolmandale isikule väljaspool turgu negatiivset mõju. Tavatehingus osalevad kaks osapoolt, st tarbija ja tootja, kellele tehingus viidatakse kui esimesele ja teisele osapoolele.
- Kinnisvaraarenduse mudel Kinnisvaraarenduse mudel Kinnisvaraarenduse mudel koosneb tavaliselt kahest osast: tehingute kokkuvõte ja rahavoogude mudel. Tehingu kokkuvõttes kõik olulised eeldused
