Otsese kapitaliseerimise meetod - ülevaade, hindamismeetodid, tegurid

Otsese kapitaliseerimise meetod saadakse aja jooksul registreeritud tulu saamiseks ja jagades samal perioodil võetud vastavate kapitalisatsioonimääradega. Piirmäär saadakse, kui jagada netotegevustulu netotulu (NOI). Tegevuse netotulu (NOI) on tulu teeniva kinnisvara väärtus, kui vabade ruumide tegevuskulud ja kahjumid lahutatakse kogu vara väärtusest. varad.

Otsetee suurtähtede meetod

Otsese kapitaliseerimise meetod ei ole omaniku kasutuses olevate ruumide jaoks sobiv, kuna see sõltub liigselt kinnisvarast saadavast tulust. Ülemmäära tõusu ülemmäära (REIT) ülempiiri määr on finantsmõõdik, mida kinnisvarainvestorid kasutavad kinnisvarainvesteeringute analüüsimiseks ja nende potentsiaalse tulumäära kindlaksmääramiseks, vähendab oluliselt jagatisväärtust. Seega tähendab ülempiiri langus seda, et kinnisvara turuväärtus tõuseb. Seega on määratav turuväärtus kaudselt proportsionaalne ülempiiri määraga.

Teiselt poolt on puhas põhitegevuse tulu otseselt proportsionaalne turuväärtusega Õiglane turuväärtus (Vahetatava kauba või teenuse õiglane turuväärtus viitab hinnale, millega mõlemad tehingupooled (selle kauba ostja ja müüja) või. Põhitegevuse netotulu (NOI) suurenemine toob kaasa turuväärtuse olulise kasvu. Vähenenud turuväärtus tähendab, et NOI on madal ja nõuab strateegilist kasvu.

Kiire kokkuvõte

  • Otsese kapitaliseerimise meetod on kinnisvara hindamise meetod, mis aitab konverteerida tulu väärtuseks.
  • Otsese kapitaliseerimise meetod saavutatakse vara jagatud tulu jagamisel selle ülemmääraga.
  • Erinevalt teistest hindamismeetoditest on meetodit lihtne kasutada ja tõlgendada, kui aja jooksul on piisavalt andmeid nii sissetuleku kui ka ülemmäära kohta.

Kapitali tootlus vs otsene kapitalisatsioon

Erinevalt otsesest kapitaliseerimisest sõltub tulude kapitaliseerimine hindamisel suuresti kinnisvaralt saadud vahenditest, samas kui esimene põhineb täielikult kinnisvarast saadud tulul. Teeni pankadele kapitalisatsiooni sellest, et kinnisvara kui investeering on pikaajaline eesmärk, mida investor peaks tulevikus lõputult ammutama.

Tavaliselt eeldatakse, et tuleviku suunas peaks kinnisvara üüritulu prognoositava inflatsiooni tõttu järk-järgult suurenema. Inflatsioon põhjustab ka hoolduskulude ja remonditööde kasvu, eriti kui eelmine omanik ei hoidnud kinnistut nõuetekohaselt.

Tulu kinnisvarast võib tulevastel perioodidel erineda erinevate tegurite tõttu. Tulukapitalisatsiooni meetod kavatseb ennustada investorile oodatavaid muudatusi. Seda tehes võetakse arvesse kõiki tegureid, näiteks inflatsioon. Inflatsioon Inflatsioon on majanduslik mõiste, mis viitab kaupade hinnatase tõusule kindla aja jooksul. Hinnataseme tõus tähendab, et antud majanduse valuuta kaotab ostujõu (s.o sama rahasummaga saab vähem osta). , hooldus, kulud ja remont, et tagada vara parim vorm.

Tulevikuvõimaluste tõttu toetuvad maaklerid, reguleerivad asutused, hindajad, investorid ja laiem avalikkus kinnisvara hindamisel suuresti tootluse kapitaliseerimise meetodile. Parimate tulemuste saamiseks töötab meetod aga kõige paremini, kui seda kasutatakse koos teiste hindamismeetoditega.

Milline on parim hindamismeetod?

Tavaliselt kasutatakse mitmeid kapitaliseerimise / hindamise meetodeid. Hindamismeetodid järgivad kinnisvara hindamisel erinevaid lähenemisviise. Maaklerid, ärikinnisvara hindajad, investorid ja laiem avalikkus kasutavad neid kõiki regulaarselt kas eraldi või ühiselt.

Vara hindamise läbiviimisel ei ole kinnisvara hindamise olukordade ainulaadsuse tõttu soovitatav kasutada ühte hindamismeetodit. Hindamise läbiviimisel tuleks kasutada kahte või enamat hindamismeetodit vaheldumisi või eraldi, kuid kõige sobivamad meetodid sõltuvad konkreetsest olukorrast.

Otsene ja tootlusega kapitaliseerimise meetodid on kinnisvara hindamisel kaks kõige populaarsemat meetodit. Neid kahte meetodit kasutatakse sõltuvalt olukorrast siiski erinevatel juhtudel. Näiteks ebastabiilsete tuluvoogudega kinnisvaras on kõige sobivam tootluse kapitaliseerimise meetod. Tulukuse ülemmäära meetod uurib vara tõenäolist stabiilsust tulevikus, võttes arvesse tulevast tulu, andes seega parema ülevaate kinnisvara kasvupotentsiaalist.

Vähem stabiilsed omadused pakuvad piiratud andmeid, mida saab kasutada nende tulude analüüsimiseks ja seetõttu pole otsene kapitaliseerimise meetod kohane. Teiselt poolt pakuvad väljakujunenud kinnisvara, millel on stabiilne kuu või aasta sissetulek, piisavaid andmepunkte, mida saab kasutada nende tulude analüüsimiseks. Seega on sellistes olukordades kõige eelistatum otsese kapitaliseerimise meetod.

Faktorid, mida tuleb kinnisvara hindamisel arvestada

Kinnisvara hindamine, mida investor kavatseb omandada, võib aidata investoril otsustada, kas kinnisvara soetada või investeerimiskava katkestada. Investorid peaksid keskenduma varjatud tegurite otsimisele, mis ei pruugi hindamise käigus ilmneda, kuid võivad ilmneda tulevikus.

1. Rahalised raskused või pooleliolevad seaduslikud omandivaidlused

Märkimisväärset üürnikku võib tabada finantskriis, mis võib seada kahtluse alla nende igakuiste üürikohustuste täitmise võime. Vara suhtes võivad tekkida ka juriidilised omandivaidlused, mis võivad ettevõttelt nõuda advokaatide palkamist ja sellega kaasneda täiendavaid kohtukulusid.

2. Vabad töökohad

Teine tegur, mida investorid saavad kinnisvara hindamise käigus arvesse võtta, on ruumide vakantsus, mis võib selgitada tulevase tulu võimalikke mustreid. Kui vabade töökohtade mustrid muutuvad aja jooksul pidevalt, võivad selle põhjuseks olla sellised tegurid nagu hoone halb hooldus, konkreetselt värvimata seinad, purunenud seadmed, ummistunud kanalisatsioonitrassid jne.

Varjatud tegurid võivad esialgu tunduda tähtsusetud, kuid need mõjutavad tulevikus projekti elujõulisust. Emissioonid on hindamismeetodil, näiteks otsese kapitaliseerimise meetodil, tavaliselt nähtamatud ja investorid peaksid enne investeerimise või mitte lõpliku otsuse tegemist üritama selliseid probleeme uurida.

Seotud lugemised

Finance on ülemaailmse sertifitseeritud pangandus- ja krediidianalüütiku (CBCA) ™ CBCA ™ sertifikaadi ametlik pakkuja. Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ akrediteerimine on krediidianalüütikute globaalne standard, mis hõlmab finants-, raamatupidamis-, krediidianalüüsi-, rahavoogude analüüsi , pakti modelleerimine, laenu tagasimaksed ja palju muud. sertifitseerimisprogramm, mille eesmärk on aidata teil saada maailmatasemel finantsanalüütikuks. Oma karjääri edendamiseks on kasulikud allpool olevad täiendavad finantsressursid:

  • Jooksev tulu (kinnisvarainvesteeringud) Jooksev tulu (kinnisvarainvesteeringud) Jooksev tulu on investeerimisstrateegia, mis annab investoritele võimaluse püsivalt üle keskmise välja maksta. Kõige tavalisem jooksvale sissetulekule keskenduv
  • Funktsionaalne vananemine Funktsionaalne vananemine (kinnisvara) Kinnisvaras viitab funktsionaalne vananemine arhitektuuriprojekti kasulikkuse vähenemisele nii, et selle muutmine vastavalt praegusele reaalsele
  • Kinnisvaraarenduse mudel Kinnisvaraarenduse mudel Kinnisvaraarenduse mudel koosneb tavaliselt kahest osast: tehingute kokkuvõte ja rahavoogude mudel. Tehingu kokkuvõttes kõik olulised eeldused
  • Asendamiskulud Asenduskulud (kinnisvara) Asendamiskulud viitavad hinnale, mis maksaks olemasoleva vara asendamine sarnase varaga praeguse turuhinna juures. Kõnealune vara

Lang L: none (rec-post)